Omzetbelasting en overdrachtsbelasting, verkoop onder voorwaarden

1. Verkoop onder voorwaarden

Met een korting op de marktwaarde verkopen ondernemers via verschillende formules (nieuwe)woningen of vestigen beperkt zakelijke rechten. De korting varieert meestal tussen 10% en 25% van de marktwaarde van de woning/het beperkt zakelijk recht. De korting op de periodieke vergoeding voor het beperkt zakelijk recht (meestal een erfpachtrecht) kan worden verleend voor de gehele looptijd van het recht, of voor een deel van de looptijd (een zogenoemde ‘ingroeikorting’). Deze gevallen worden in de praktijk als regel aangeduid als de verkoop onder voorwaarden. Woningcorporaties passen de verkoop onder voorwaarden toe om de toegang tot de woningmarkt te bevorderen voor lagere inkomensgroepen. Commerciële bouwondernemers hanteren deze verkoop doorgaans als verkoopbevorderend instrument.
Bij de verkoop onder voorwaarden zijn er formules waarbij de koper verplicht is de woning/het beperkt zakelijk recht voor terugkoop aan de ondernemer aan te bieden en de ondernemer verplicht is de woning/het beperkt zakelijke recht terug te kopen. Bij de terugkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht is de koper meestal verplicht de korting geheel of gedeeltelijk aan de ondernemer terug te betalen (d.w.z. dat de ondernemer de korting geheel of gedeeltelijk in mindering brengt op de terugkoopprijs). Deze verplichting van de koper kan juridisch op verschillende manieren zijn vastgelegd: bijvoorbeeld goederenrechtelijk (via een erfpachtrecht dat al dan niet wordt afgekocht) of contractueel (een kettingbeding). De ondernemer kan de woning/het beperkt zakelijk recht terugkopen en er voor kiezen om de woning opnieuw aan te bieden of een nieuw beperkt recht te vestigen via het concept van de verkoop onder voorwaarden. De ondernemer kan er ook voor kiezen de woning te gaan verhuren of de woning te verkopen of een nieuw beperkt zakelijk recht te vestigen onder reguliere economische condities.
Er zijn ook formules waarbij de ondernemer met betrekking tot de woning/het beperkt zakelijk recht geen terugkoopverplichting heeft maar een terugkooprecht. Verder zijn er formules waarbij de ondernemer geen terugkoopverplichting heeft en ook geen terugkooprecht. Als de ondernemer geen gebruik maakt van zijn terugkooprecht of geen terugkooprecht heeft, mag de koper de woning/het beperkt zakelijk recht doorverkopen aan een derde, veelal onder de voorwaarde dat hij de korting geheel of gedeeltelijk aan de ondernemer terugbetaalt. Bij doorverkoop door de koper is er geen sprake meer van een verkoop onder voorwaarden.
Bij verkoop onder voorwaarden geldt meestal een clausule volgens welke de tussentijdse waardeontwikkeling 1 van de woning/het beperkt zakelijk recht (positief dan wel negatief) volgens een vooraf vastgestelde verdeelsleutel wordt verdeeld tussen de koper en de ondernemer. De verplichting van de koper tot het delen van de waardeontwikkeling van de woning/het beperkt zakelijk recht met de ondernemer kan goederenrechtelijk of contractueel worden geregeld.

1.1. Gebruikte begrippen en afkortingen

2. Heffing van btw en OVB bij verkoop van bouwterreinen en nieuwe woningen/vestiging van beperkt zakelijke rechten beneden de marktwaarde binnen twee jaar na eerste ingebruikneming

2.1. Toepassing anti-constructiewetgeving; goedkeuring

Bij de verkoop van bouwterreinen, nieuwe woningen of de vestiging van beperkt zakelijke rechten op deze zaken die plaatsvinden met een korting op de marktwaarde, geldt in principe de wetgeving ter bestrijding van btw-besparende constructies. In dit verband gaat het om de toepassing van artikel 15, vierde lid, van de WBR en van artikel 3, tweede lid, van de wet OB.
Toepassing van deze bepalingen leidt tot een extra belastingdruk. Volgens artikel 15, vierde lid, van de WBR blijft onder meer de zogenoemde samenloopvrijstelling (artikel 15, eerste lid, onderdeel a, van de WBR) buiten toepassing bij de levering van bouwterreinen, nieuwe onroerende zaken of de vestiging van beperkt zakelijke rechten op deze zaken die plaatsvinden beneden de marktwaarde. Hierdoor wordt de afnemer/verkrijger bij zo’n levering/vestiging geconfronteerd met de heffing van zowel btw als van OVB. Toepassing van artikel 3, tweede lid, van de wet OB houdt in dat de vestiging van een beperkt zakelijk recht beneden de marktwaarde wordt aangemerkt als een verhuurdienst (de zogenoemde verhuuranalogie) die als uitgangspunt is vrijgesteld van btw. Als een dergelijk beperkt zakelijk recht betrekking heeft op woningen, wordt de VOV steeds aangemerkt als een vrijgestelde verhuurdienst van de bloot eigenaar aan de beperkt zakelijk gerechtigde. Daardoor heeft de bloot eigenaar ter zake geen recht op aftrek van btw.
Het onverkort toepassen van artikel 15, vierde lid, van de WBR en van artikel 3, tweede lid, van de wet OB leidt tot een niet gewenste uitkomst bij de VOV. In verband hiermee zie ik aanleiding om op grond van artikel 63 van de AWR de volgende goedkeuring te treffen.Goedkeuring
Ik keur onder de volgende voorwaarden goed dat artikel 15, vierde lid, van de WBR buiten toepassing blijft bij de verkoop van bouwterreinen en nieuwe woningen en de vestiging van beperkt zakelijke rechten op deze zaken die met een korting op de marktwaarde plaatsvinden in het kader van VOV. Dit betekent dat de verkrijger voor de aankoop van zo’n bouwterrein of nieuwe woning dan wel voor de vestiging van zo’n beperkt zakelijk recht op deze zaken een beroep kan doen op de samenloopvrijstelling.
Verder keur ik onder de volgende voorwaarden goed dat bij de vestiging van beperkt zakelijke rechten met een korting op de marktwaarde die plaatsvindt in het kader van VOV voor de heffing van btw wordt uitgegaan van een levering in de zin van artikel 3, tweede lid, van de wet OB. Dit betekent dat de verhuuranalogie bij de bedoelde vestiging buiten toepassing blijft. Hierdoor blijft het recht van aftrek van btw voor deze alsdan van rechtswege belaste vestiging bij de ondernemer in stand.Voorwaarden:
Voor deze goedkeuringen gelden de volgende voorwaarden:

2.2. Verkoopregulerende bedingen

In het kader van de VOV leggen woningcorporaties en publiekrechtelijke lichamen verplichtingen op aan kopers/verkrijgers van woningen/beperkt zakelijke rechten. Deze verplichtingen strekken ertoe om te waarborgen dat de kopers/verkrijgers de koperskorting geheel of gedeeltelijk aan hen terugbetalen bij terug- of doorverkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht. De desbetreffende verplichtingen vormen een verkoopregulerend beding als bedoeld in artikel 9, vijfde lid, van de WBR. Toepassing van artikel 9, vijfde lid, van de WBR heeft tot gevolg dat deze verkoopregulerende bedingen voor de heffing van OVB worden aangemerkt als een waardedrukkende factor, die de maatstaf van heffing voor de OVB verlaagt.
Artikel 9, vijfde lid, van de WBR ziet niet op de verplichtingen die andere ondernemers dan woningcorporaties en publiekrechtelijke lichamen in het kader van VOV opleggen aan kopers/verkrijgers. In het kader van VOV ben ik bereid om ook voor verplichtingen die zijn opgelegd door andere ondernemers dan woningcorporaties en publiekrechtelijke lichamen, rekening te houden met een waardedrukkende factor. Ik tref daarom met toepassing van artikel 63 van de AWR de volgende goedkeuring.Goedkeuring
Ik keur onder de volgende voorwaarde goed dat de verplichtingen die andere ondernemers dan woningcorporaties en publiekrechtelijke lichamen aan kopers/verkrijgers opleggen in het kader van VOV van woningen/vestiging van beperkt zakelijke rechten om te waarborgen dat de kopers/verkrijgers de koperskorting geheel of gedeeltelijk aan hen terugbetalen bij terug- of doorverkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht, worden aangemerkt als een waardedrukkende factor, die de maatstaf van heffing voor de OVB verlaagt.Voorwaarde
Voor deze goedkeuring geldt de volgende voorwaarde:
In het kader van VOV van de woning/vestiging van het beperkt zakelijk recht wordt voldaan aan de voorwaarden van de goedkeuring in onderdeel 2.1.
Volledigheidshalve merk ik op dat de in het kader van VOV opgelegde verplichtingen die kopers/verkrijgers dwingen bij de terug- of doorverkoop van de woning/het beperkt zakelijk recht aan de ondernemer een bepaald aandeel in de waardeontwikkeling van de woning/het beperkt zakelijke recht te laten toekomen, niet worden aangemerkt als waardedrukkende factor. De bovengenoemde goedkeuring geldt in deze situatie dan ook niet.

3. Heffing van btw en OVB bij de terugkoop en tweede en volgende verkoop van woningen/vestiging van beperkt zakelijke rechten beneden de marktwaarde door ondernemer binnen twee jaar na eerste ingebruikneming

3.1. Terugkoop en opeenvolgende verkoop/vestiging binnen twee jaar na eerste ingebruikneming

Het kan voorkomen dat een ondernemer (bijvoorbeeld door een terugkoopverplichting of een terugkooprecht) een woning die hij eerder heeft geleverd in het kader van VOV, binnen twee jaar nadat die woning voor het eerst in gebruik is genomen, doorverkoopt aan een volgende koper. Dezelfde situatie kan zich voordoen als de ondernemer een beperkt zakelijk recht heeft gevestigd in het kader van VOV. De tweede of volgende verkoop van de woning/vestiging van het beperkt zakelijk recht binnen twee jaar na de eerste ingebruikneming van de woning/de onroerende zaak waarop het beperkt zakelijk recht is gevestigd, is van rechtswege belast met btw (zie artikel 11, eerste lid, onderdeel a, 1°, van de wet OB). Het opnieuw in de btw-heffing betrekken van de tweede of volgende verkoop van de woning/vestiging van het beperkt zakelijk recht leidt dan tot ongewenste cumulatie van btw. De ondernemer heeft bij de eerste verkoop/vestiging van het beperkt zakelijk recht veelal btw voldaan over de verkoopprijs die de eerste koper heeft betaald. De eerste koper kan deze btw niet in aftrek brengen, zodat die btw begrepen is in de terugkoopprijs die de ondernemer betaalt voor de woning/het beperkt zakelijk recht. Bij de tweede of volgende verkoop van de woning/vestiging van het (als levering te duiden) beperkt zakelijk recht moet de ondernemer opnieuw btw voldoen over de verkoopprijs die de tweede koper moet betalen.
Deze cumulatie van btw vind ik ongewenst. Ik keur daarom op grond van artikel 63 van de AWR het volgende goed.Goedkeuring
Ik keur goed dat de ondernemer in deze situatie:

3.2. Verkoopregulerende bedingen

De goedkeuring als bedoeld in onderdeel 2.2. is van overeenkomstige toepassing bij de in onderdeel 3.1. bedoelde verkoop van nieuwe woningen/vestiging van beperkt zakelijke rechten in het kader van VOV.

4. Heffing van btw en OVB bij terug- en doorverkoop van woningen/vestiging beperkt zakelijke rechten beneden de marktwaarde later dan twee jaar na eerste ingebruikneming

Als de ondernemer een woning terugkoopt die hij eerder heeft geleverd via VOV en de daarop volgende doorverkoop van de woning plaatsvindt later dan twee jaar nadat die woning voor het eerst in gebruik is genomen, is de doorverkoop vrijgesteld van btw. Hetzelfde geldt bij de volgende vestiging van een beperkt zakelijk recht twee jaar of later na de eerste ingebruikneming van de onroerende zaak waarop het recht is gevestigd.
De goedkeuring als bedoeld in onderdeel 2.2 is van overeenkomstige toepassing bij de verkoop van woningen/vestiging van beperkt zakelijke rechten in het kader van VOV die plaatsvinden 2 jaar of later na de eerste ingebruikneming.
De goedkeuring als bedoeld in onderdeel 3.1 sub a is van overeenkomstige toepassing bij de terugkoop van woningen/beperkt zakelijke rechten, verminderd met de koperskorting in het kader van VOV, die plaatsvinden 2 jaar of later na de eerste ingebruikneming.

5. Transactiebenadering

Als de VOV-koop heeft plaatsgevonden onder de werking van het besluit van 7 december 2006 , nr. CPP2006/1322M, dan blijven hierop de voorwaarden van toepassing zoals opgenomen in dat besluit tot en met het moment waarop de woning/het beperkt zakelijk recht, ná inwerkingtreding van het onderhavige besluit, voor de eerste maal wordt verkocht door de koper.
Als de VOV-koop heeft plaatsgevonden onder de werking van het besluit van 16 maart 2011 , nr. BLKB2011/445, dan blijven hierop de voorwaarden van toepassing zoals opgenomen in dat besluit tot en met het moment waarop de woning/het beperkt zakelijk recht, ná inwerkingtreding van het onderhavige besluit, voor de eerste maal wordt verkocht door de koper.

6. Ingetrokken regeling

Het besluit van 16 maart 2011 , nr. BLKB2011/445, wordt ingetrokken met ingang van de inwerkingtreding van dit besluit.

7. Inwerkingtreding

Dit besluit treedt in werking met ingang van de dag na de dagtekening van de Staatscourant waarin het wordt geplaatst.