Rechtenmedia.nl - Juridische Online Uitgeverij  Rechtennieuws.nl | Jure.nl | Maxius.nl | Parlis.nl | Rechtenforum.nl | JBmatch.nl | MijnWetten.nl | AdvocatenZoeken.nl | Rechtentotaal.nl
Eigenwoningregeling, verkoop onder voorwaarden
Bwb-id:
Officiele titel:
Citeertitel:
Soort regeling:
Wetsfamilies:
Eerst verantwoordelijk ministerie:

Geldigheidsdatum:
Ingangsdatum:
Inhoudsopgave
1. Inleiding
2. Verkoop onder voorwaarden
3. Overgangsregeling. Bestaande situaties worden fiscaal gerespecteerd
4. Kader voor toepassing van de eigenwoningregeling
4.1. Voldoende economisch belang voor toepassing van eigenwoningregeling
4.1.1. De 50%-eis
4.1.1.1. De eigenwoningregeling geldt in de volgende situaties
4.1.1.2. In de volgende situaties geldt de eigenwoningregeling niet
4.1.2. Koperskorting
4.1.3. Koperskorting wordt niet vergoed
4.2. Aflopend anti-speculatiebeding over maximaal 10 jaar, geen cumulatie met 50%-eis
5. De verkoper biedt een voordelige financiering aan
5.1. De koopsom wordt deels renteloos schuldig gebleven
5.2. De koper-bewoner kan tegen een lagere rente financieren
6. Onderhoud van de woning
7. Schuldenvrij vertrek
8. Ten slotte
9. Inwerkingtreding
10. Vervallen besluit
Vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature

Juridisch advies nodig?
Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?
Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.

Stel uw vraag
Geschiedenis

Geschiedenis-overzicht
Let op. Deze wet is vervallen op 26 september 2008. U leest nu de tekst die gold op 25 september 2008.

Eigenwoningregeling, verkoop onder voorwaarden

Eigenwoningregeling, verkoop onder voorwaarden
Dit besluit is een herziene versie van het besluit 11 januari 2001, nr. CPP2000/3021M. Het besluit is herzien in verband met de vervanging van de gulden door de euro per 1 januari 2002 en bevat behalve de actualisering van de in onderdeel 8 opgenomen adresgegevens geen inhoudelijke wijzigingen.
1. Inleiding
In artikel 3.111 van de Wet IB 2001 zijn de voorwaarden opgenomen voor de toepassing van de eigenwoningregeling. Tijdens de kamerbehandeling is aangegeven dat de uitzonderingssituaties die in het besluit van 4 maart 1999, nr. DB 1999/669M zijn opgenomen, eveneens onder de Wet IB 2001 gelden (Tweede Kamer, vergaderjaar 1999/2000, 26 727, nr. 7, blz. 191–192) In dit besluit heb ik deze uitzonderingssituaties afzonderlijk opgenomen.
Teneinde een uniforme fiscale behandeling te bewerkstelligen van de voorwaarden die in de praktijk worden gesteld bij de verkoop van woningen aan met name huurders geef ik hierna het kader waaraan getoetst kan worden of de woning voor de koper een eigen woning in de zin van artikel 3.111 van de Wet IB 2001) is. Het in dit besluit gegeven kader geldt niet alleen voor de verkoop aan de huurders, maar geldt voor elke verkoop van zowel bestaande als nieuwe woningen. Gevallen waarin vóór 4 maart 1999 woningen onder voorwaarden zijn verkocht en waar de Belastingdienst expliciet of impliciet mee heeft ingestemd, worden voor zoveel nodig voor de volle bezitsduur van de huidige koper-bewoner geacht binnen het hier gegeven kader te blijven.
2. Verkoop onder voorwaarden
Bij verkoop onder voorwaarden wordt een aantal voorwaarden gesteld die inbreuk maken op het eigendomsrecht. Zo kan onder andere sprake zijn van een verplichte terugverkoop tegen een gereguleerde prijs die afwijkt van de waarde in het economische verkeer op het moment van terugverkoop. Hier staat tegenover dat de koper in sommige gevallen de woning ook tegen een lagere prijs kan aankopen dan de waarde in het economische verkeer (van bijvoorbeeld een woningcorporatie). Het ontmoet geen bezwaar indien de verkoper ten aanzien van het (collectief) onderhoud van de woning voorwaarden opneemt mits uiteraard de kosten voor rekening van de koper-bewoner blijven komen.
3. Overgangsregeling. Bestaande situaties worden fiscaal gerespecteerd
In het verleden zijn woningen verkocht onder voorwaarden die vallen buiten het hierna onder 4 geformuleerde Kader voor toepassing van de eigenwoningregeling. Gelet op de onzekerheden die tot 4 maart 1999 (de dagtekening van de oorspronkelijke versie van dit besluit) hebben bestaan, hecht ik eraan het volgende te benadrukken. Alle gevallen waarin onder voorwaarden woningen zijn verkocht en waar de Belastingdienst expliciet of impliciet heeft ingestemd met toepassing van de eigenwoningregeling, worden voor de volle bezitsduur ten aanzien van de koper-bewoner aangemerkt als een eigen woning in de zin van artikel 3.111 van de Wet IB 2001. De door hem betaalde rente en kosten van de (hypothecaire) geldlening die hij is aangegaan voor verwerving, verbetering of onderhoud van de woning zijn derhalve volgens de regels van artikel 3.120 van de Wet IB 2001 aftrekbaar.
De overgangsregeling geldt alleen voor de koper-bewoner die zijn woning heeft gekocht vóór 4 maart 1999. De overgangsregeling vervalt bij doorverkoop door de koper-bewoner. Ook vervalt de overgangsregeling als de koper-bewoner de woning niet langer als hoofdverblijf heeft. Onder doorverkoop wordt in dit kader naast terugverkoop aan de vorige eigenaar verstaan elke andere verkoop. Bijvoorbeeld de rechtstreekse verkoop door de koper-bewoner waarbij de vorige eigenaar de nieuwe koper aanwijst of goedkeurt, waarbij eventueel ten aanzien van de woning geldende voorwaarden van (overeenkomstige) toepassing worden verklaard. Verkoop van de woning ná 4 maart 1999 heeft derhalve tot gevolg dat bij de nieuwe koper-bewoner de eigenwoningregeling alleen wordt toegepast indien de voorwaarden voldoen aan het in onderdeel 4 gegeven Kader voor toepassing van de eigenwoningregeling.
Bestaande gevallen die voldoen aan de eisen die dit besluit stelt, komen zonder meer in aanmerking voor de eigenwoningregeling, ook al zijn zij in het verleden door de Belastingdienst niet geaccepteerd.
4. Kader voor toepassing van de eigenwoningregeling
Voor de toepassing van de eigenwoningregeling is van belang dat de woning is aan te merken als een eigen woning in de zin van artikel 3.111 Wet IB 2001. Een van de eisen hiervoor is dat de waardeverandering van de woning de koper-bewoner grotendeels aangaat (de 50%-eis).
De hierna vermelde uitzonderingen bewerkstelligen dat de koper-bewoner belang heeft bij de woning voor toepassing van de eigenwoningregeling als aan de hierna vermelde voorwaarden wordt voldaan. In dat geval is naar mijn oordeel sprake van een eigen woning in de zin van artikel 3.111 Wet IB 2001. Dit betekent dat de koper-bewoner het eigenwoningforfait moet aangeven en de renten en kosten van de (hypothecaire) geldlening die is aangegaan voor verwerving, onderhoud of verbetering van de woning daarop als aftrekbarekostenrenten in mindering kan brengen.Toetsing vooraf
In het geval er ter zake van het belang bij de waardeontwikkeling voorwaarden van toepassing zijn, zoals in 4.1.1 en 4.1.2/4.1.3 alsmede 4.2, moeten deze voorwaarden expliciet en onvoorwaardelijk in de koopovereenkomst zijn neergelegd. Aan de hand daarvan wordt vooraf bepaald of de eigenwoningregeling wel of niet geldt. Indien uit de voorwaarden voortvloeit dat op enig moment het belang bij de positieve of negatieve waardeontwikkeling minder kan bedragen dan 50% mist de eigenwoningregeling toepassing ook als achteraf blijkt dat het belang van de koper-bewoner wel 50% of meer heeft bedragen.
4.1.1. De 50%-eis
De eis dat er voldoende economisch belang moet bestaan voor toepassing van de eigenwoningregeling houdt in dat de koper bewoner op elk moment vanaf de aankoop van de woning een belang heeft van ten minste 50% bij de waardeontwikkeling van de woning, zowel positief als negatief. Een kleiner belang dan 50% bij de waardeontwikkeling leidt tot de conclusie dat geen sprake is van een eigen woning. Dit betekent dat elke positie waarin de koper/bewoner een belang heeft van 50% of meer mogelijk is. Er is een ‘bandbreedte’ van 50% t/m 100%. Hierna volgen enige voorbeelden.
De koper-bewoner heeft een belang van 50% bij de positieve waardeontwikkeling en een belang van 50% bij de negatieve waardeontwikkeling.
De koper-bewoner heeft een belang van 100% bij de positieve waardeontwikkeling en een belang van 50% bij de negatieve waardeontwikkeling.
De koper-bewoner heeft een belang van 50% bij de positieve waardeontwikkeling en een belang van 100% bij de negatieve waardeontwikkeling.
De koper-bewoner krijgt bij doorverkoop in beginsel vergoed de waarde in het economische verkeer op het moment van aankoop, gecorrigeerd met een inflatie-index, doch heeft minimaal een belang van 50% bij de positieve waardeontwikkeling en een belang van 50% bij de negatieve waardeontwikkeling.
De koper-bewoner heeft een belang van 60% bij de positieve waardeontwikkeling en een belang van 40% bij de negatieve waardeontwikkeling (of omgekeerd).
De koper-bewoner krijgt bij doorverkoop de op dat moment geldende waarde in het economische verkeer, doch niet meer dan de aankoopprijs gecorrigeerd met een inflatie-index.
De waardeontwikkeling is het verschil tussen de, door een makelaar of beëdigd taxateur vastgestelde, waarde in het economische verkeer op het moment van aankoop van de woning en de waarde in het economische verkeer op het moment van doorverkoop van de woning. Onder waarde in het economische verkeer wordt verstaan de waarde van de woning in onbewoonde staat, zonder rekening te houden met de eventuele voorwaarden als hiervoor bedoeld onder 2 Verkoop onder voorwaarden.
4.1.2. Koperskorting
Indien de koper-bewoner de woning tegen een lagere prijs dan de waarde in het economische verkeer heeft aangekocht (hierna: de koperskorting) geldt het volgende. De koperskorting blijft buiten beschouwing bij de vaststelling van de hiervoor bedoelde waardeontwikkeling. De verkoper kan bedingen dat de koper-bewoner bij doorverkoop de koperskorting geheel of gedeeltelijk aan de verkoper vergoedt. Een dergelijk beding laat onverlet dat sprake is van een eigen woning indien overigens aan de voorwaarden van dit besluit is voldaan.Voorbeeld
Een corporatie verkoopt een woning aan een huurder. De koper-bewoner heeft een belang van 50% bij de waardeontwikkeling. De woning heeft op het moment van aankoop een waarde in het economische verkeer van € 90.000 . De koper-bewoner koopt voor € 81.000 , zijnde 90% van de waarde in het economische verkeer op het moment van aankoop. De koperskorting is (€ 90.000 – € 81.000 =) € 9.000.
Bij doorverkoop geldt het volgende:
Ligt de verkoopprijs boven € 90.000 dan moet de koperskorting altijd worden vergoed aan de corporatie. Ligt de verkoopprijs tussen € 81.000 en € 90.000 dan behoudt de koper-bewoner daarvan € 81.000 en is het meerdere voor de corporatie. De koperskorting wordt dus slechts voor een deel aan de corporatie vergoed. Ligt de verkoopprijs bij doorverkoop onder de € 81.000 dan hoeft de koperskorting niet te worden vergoed. De corporatie kan ook bepalen dat de koperskorting in deze situatie wel geheel of gedeeltelijk moet worden vergoed.
In dit voorbeeld is de eigenwoningregeling onverkort van toepassing.
4.1.3. Koperskorting wordt niet vergoed
Indien is overeengekomen dat de korting bij doorverkoop niet wordt vergoed en de koper een belang heeft van tenminste 50% bij de waardeontwikkeling gerekend vanaf de aankoopprijs, is uiteraard eveneens voldaan aan de 50%-eis.
4.2. Aflopend anti-speculatiebeding over maximaal 10 jaar, geen cumulatie met 50%-eis
In de praktijk worden met name door gemeenten voor gesubsidieerde sociale woningbouw anti-speculatiebedingen opgelegd. Indien de koper-bewoner ten gevolge van een anti-speculatiebeding in eerste aanleg een kleiner belang heeft dan 50% bij de waardeontwikkeling van zijn woning, kan de eigenwoningregeling toch worden toegepast mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarde:
In maximaal 10 jaar na aankoop van de woning wordt het belang van de verkoper in gelijke delen afgebouwd. Uiterlijk 10 jaar na de aankoop van de woning heeft de koper-bewoner het volledige economisch belang bij zijn woning verkregen zodat de waardeontwikkeling hem vanaf dat moment voor 100% aangaat.
Indien het vorenbedoeld aflopend antispeculatiebeding waardoor de koper in eerste aanleg een kleiner belang heeft dan 50% bij de waardeontwikkeling cumuleert met voorwaarden als bedoeld onder 4.1.1 en 4.1.2/4.13 geldt de eigenwoningregeling niet.
De eigenwoningregeling geldt wel als wordt voldaan aan de voorwaarden van 4.1.1 en 4.1.2/ 4.1.3 dan wel als wordt voldaan aan de voorwaarden van 4.2. Maar de eigenwoningregeling geldt niet bij elke combinatie van 4.1.1 en 4.1.2/4.1.3 met een antispeculatiebeding waardoor de koper op enig moment een kleiner belang kan hebben dan 50% bij de waardeontwikkeling.
5. De verkoper biedt een voordelige financiering aan
Aan mij zijn vragen voorgelegd over de fiscale behandeling van een verkoop waarbij de verkoper een voordelige financiering aanbiedt. Het betreft de volgende varianten.
5.1. De koopsom wordt deels renteloos schuldig gebleven
Voorbeeld. De koper-bewoner koopt de woning tegen de waarde in het economische verkeer van € 90.000. Gelet op zijn leencapaciteit kan hij € 67.500 financieren met een reguliere (hypothecaire) lening. De koper-bewoner leent dit bedrag en betaalt het aan de verkoper. Voor € 22.500 (het verschil tussen de koopprijs en de betaling aan de verkoper), wordt door de verkoper een aflossingsvrije renteloze lening verstrekt, die bij doorverkoop door betrokkene ineens moet worden afgelost. In dergelijke gevallen is de eigenwoningregeling onverkort van toepassing. De feitelijk betaalde rente is aftrekbaar. De renteloze lening heeft geen gevolgen voor de heffing van inkomstenbelasting.
5.2. De koper-bewoner kan tegen een lagere rente financieren
Voorbeeld. De koper-bewoner koopt de woning tegen de waarde in het economische verkeer van € 90.000. Gelet op zijn leencapaciteit kan hij daarvan € 67.500 (75%) financieren met een reguliere (hypothecaire)lening. Ten einde de koop mogelijk te maken biedt de verkoper de koper-bewoner een lening groot € 90.000, tegen 75% van de marktrente. In dergelijke gevallen is de eigenwoningregeling onverkort van toepassing. De feitelijk betaalde rente is aftrekbaar. De omstandigheid dat de koper-bewoner tegen een lagere rente kan financieren heeft geen gevolgen voor de heffing van inkomstenbelasting.
De beide posities 5.1 en 5.2 kunnen cumuleren met hetgeen onder 4.1.1 en 4.1.2/ 4.1.3 of 4.2 is vermeld.
6. Onderhoud van de woning
Als de verkoper voorwaarden stelt aan het onderhoud van de woning, het onderhoud binnenskamers niet meegerekend, heeft dat geen gevolgen voor de toepasselijkheid van de eigenwoningregeling, mits uiteraard de kosten van het onderhoud voor rekening van de koper blijven.
7. Schuldenvrij vertrek
Het ontmoet voor de toepassing van de eigenwoningregeling geen bezwaar als de koper-bewoner van de verkoper de garantie krijgt dat hij bij verkoop in ieder geval schuldenvrij kan vertrekken. Deze garantie komt op het volgende neer. De verkoper garandeert dat bij doorverkoop de woning in ieder geval het bedrag van de lening(en) die de koper-bewoner is aangegaan ter verwerving van de woning, minus een maandelijkse vermindering zal opleveren. Deze vermindering is gelijk aan het bedrag van de aflossing, begrepen in de betaling van rente en aflossing van de lening(en) op basis van annuïteiten met betaling maandelijks achteraf, waarbij de lening(en) na 30 jaar geheel is (zijn) afgelost. Als rente voor de berekening wordt gehanteerd de nominale rente(s), die de geldgever en de geldnemer gedurende de looptijd daarvan voor de lening(en) zijn overeengekomen. Het ontmoet geen bezwaar indien de vermindering van het bedrag voor het eerst plaatsvindt met ingang van de dag die een jaar ligt na de datum van verstrekking van de lening(en). De vermindering mag worden gestopt indien de geldgever tot opeising van de geldlening is overgegaan.
Het voorgaande kan worden gezien als een versoepeling van de 50%-eis. De mogelijkheid van schuldenvrij vertrek kan cumuleren met hetgeen is vermeld onder 4.1.1 en 4.1.2/4.1.3 of 4.2 alsmede met 5.1 en 5.2.
8. Ten slotte
Vragen kunnen schriftelijk worden voorgelegd aan Belastingdienst/Centrum voor Proces- en Productontwikkeling, p/a Kennisgroep Onroerende Zaken van de Belastingdienst.
De adresgegevens zijn:
De heer H. Franken
Belastingdienst/Ondernemingen
Postbus 9100
7100 HA Winterswijk
9. Inwerkingtreding
Dit besluit treedt in werking met ingang van 1 januari 2002.
10. Vervallen besluit
Het besluit van 11 januari 2001, nr. CPP2000/3021M vervalt per 1 januari 2002.